В помощь потребителю. Как не стать жертвой «липовой аренды»

Многим потребителям риэлторских услуг приходилось сталкиваться с проблемами найма жилого помещения. И у многих при получении соответствующих услуг у риэлторских фирм возникали вопросы правильности оказания таких услуг.

Как лучше оформить свои отношения с агентством, услугами которого вы решили воспользоваться?

В любом агентстве вам должны предложить заключить договор об оказании риэлторских услуг. Этот документ - обязательный атрибут ваших отношений с фирмой, ведь именно он устанавливает права и обязанности сторон, а значит, является основанием для предъявления соответствующих требований. Ни в коем случае нельзя соглашаться на сотрудничество с риэлтором и передавать ему деньги, документы на квартиру и т. д., предварительно не заключив договор. Если в каком-либо агентстве вам предложат "обойтись без формальностей", лучше поискать других риэлторов.

Что должен содержать такой договор? Какие условия необходимо проверить перед его подписанием? Обычно договор об оказании риэлторских услуг состоит из следующих разделов:

• преамбула; 

• предмет договора; 

• обязательства сторон; 

• сроки исполнения обязательств; 

• стоимость услуг и порядок расчетов; 

• порядок расторжения договора; 

• ответственность сторон.

Преамбула договора

В преамбуле любого договора указывается, между кем он заключается. Стороны договора, или его участники, - это первое, на что нужно обратить внимание. Получатель риэлторских услуг, обычно называемый в текстах договоров "Заказчик", - это вы. Вторая сторона, которая будет оказывать эти услуги, - агентство недвижимости, как правило называемое " Исполнитель ".

Поскольку агентство является юридическим лицом, то в соответствии с законодательством заключать договоры и принимать обязательства от имени данной фирмы может только его исполнительный орган, который указан в уставе. Это может быть генеральный директор, директор, президент или другой представитель руководства. Любое иное лицо, в том числе и заместитель руководителя, вправе заключать договоры только на основании доверенности. В этом случае клиенту следует иметь у себя копию такой доверенности.

Если будет признано, что договор заключен неуполномоченным лицом, это значительно затруднит предъявление требований об исполнении такого договора.

Имейте в виду, что информация, содержащаяся в уставе или доверенности, согласно действующему законодательству, не может быть отнесена к коммерческой тайне фирмы. Поэтому ссылки на эти обстоятельства, чем иногда грешат агентства, безосновательны.

Предмет договора

Предмет договора - это те отношения между сторонами, ради которых заключается данный договор, взаимные обязательства по совершению определенных действий.

Агентство обязуется оказать какую-либо риэлторскую услугу: найти покупателя на имеющееся жилье или подобрать квартиру для ее приобретения, найти вариант обмена, предоставить варианты аренды жилья и т. д. Клиент обязуется уплатить за данную услугу определенную денежную сумму.

Сегодня на рынке жилья существуют так называемые информационные агентства, зачастую обманывающие потребителя. Схема обмана такова. Информационные агентства, называющие себя риэлторами, обещают предоставить список адресов, по которым якобы можно снять квартиру. Клиент подписывает договор. При посещении адреса обнаруживается, что все указанные квартиры либо давно сданы, либо сдаваться не собираются. Иногда адрес и вовсе «липа». Деньги за услуги заплачены, а съемного жилья как не было, так и нет. При попытке потребовать свои деньги обратно клиент сталкивается с категорическим отказом. Фирмы прикрываются фразой в договоре о том, что агентство обязуется предоставить лишь информационные услуги. Мотивируя тем , что  информацию клиент получил, а об обязательствах по сдаче квартиры внаем в договоре ничего не сказано, в возврате денег отказывают. В данном случае потребителю необходимо знать, что согласно ст. 8, 9, 10 Закона о защите прав потребителей гражданину должна предоставляться достоверная информация о товаре или услуге.  К примеру, если Вы заключаете договор с так называемым информационным агентством о найме жилого помещения, то  предоставленные агентством адреса должны быть реальными, а указанные квартиры действительно должны сдаваться в настоящее время. Кроме того, потребителю должны дать правдивую информацию о компании, ее руководстве и сотрудниках. Отказ предоставить все эти сведения дает право сомневаться в чистоплотности «предприятия».

Более подробно содержание принимаемых каждой стороной обязательств обычно помещается в специальном разделе договора, который так и называется - "Обязательства сторон".

Обязательства сторон

Для того чтобы исполнить предмет договора, каждой стороне необходимо совершить определенные действия. В договоре эти действия должны быть сформулированы в виде обязательств. Важно помнить, что каждая сторона вправе требовать исполнения только тех обязательств, которые зафиксированы в тексте договора. Устные обещания в расчет не принимаются. Посему к этому разделу договора необходимо подойти с особой тщательностью, причем обратить внимание на обязательства не только агентства, но и клиента.

Обязательства агентства зависят от предмета договора. Так, например, если риэлтору поручен поиск квартиры для ее приобретения, в договоре прежде всего необходимо подробно отразить требования к данному объекту недвижимости. Договор должен включать не только технические характеристики самой квартиры (количество комнат, площадь, этаж, тип дома и т. д.), но и другие важные для вас параметры: район, , состояние квартиры, наличие телефона. Ведь от подробности описания будут зависеть юридические последствия вашего отказа от найденного агентством и предложенного вам варианта. Если квартира формально соответствует содержащимся в договоре требованиям, то обязательства агентства считаются выполненными. Если же квартира не соответствует указанным в договоре требованиям, то агентство будет обязано продолжить поиск без дополнительной оплаты.

В обязательства агентства должны включаться и услуги по сбору всех документов, необходимых для совершения сделки.

Обязательства клиента, как правило, сводятся к следующему:

Уплата определенной денежной суммы за оказанные агентством услуги. Величина этой суммы или способ ее определения, а также порядок расчетов (на каком этапе сколько денег необходимо заплатить) должны быть изложены в договоре, быть понятными клиенту и устраивать его. 

Сроки исполнения обязательств

Для потребителей риэлторских услуг важно, чтоб поиск нужных вариантов, подготовка и оформление сделки не были затянуты во времени, поэтому при заключении договора следует указать сроки исполнения договорных обязательств. При этом необходимо обратить внимание, чтобы в договоре устанавливались именно сроки исполнения обязательств, а не сроки действия договора, как это иногда практикуется агентствами. Это даст возможность при необходимости констатировать факт нарушения договора агентством.

Стоимость услуг и порядок расчетов

Стоимость оказываемых агентством услуг и порядок проведения расчетов часто оформляются в виде приложения к договору. Обычно величина вознаграждения определяется в процентном отношении к стоимости продаваемой (покупаемой) квартиры, но в некоторых случаях указывается и фиксированная цена риэлторских услуг.

Первым делом необходимо разобраться, какие именно услуги агентство обязано оказать за это вознаграждение, а какие работы будут выполняться за дополнительную плату. Только после этого можно понять, устраивает ли вас прописанная в договоре цена. Нередко на клиента перекладывают расходы на рекламные услуги, получение справок и т. д.

Порядок расчетов с агентством, как правило, предусматривает предварительную уплату некоторых сумм. Эти деньги могут являться либо авансом, либо задатком. На этот момент следует обратить особое внимание, поскольку последствия внесения аванса и задатка будут разными.

Сумма, внесенная в качестве задатка, является одновременно и средством платежа, и средством обеспечения выполнения каждой из сторон своих обязательств. Если договор остался неисполненным по вашей вине и на каком-либо этапе исполнения договора вы отказались от дальнейшего сотрудничества, то эта сумма полностью остается у агентства. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток (риэлтор), то она обязана уплатить вам двойную сумму задатка.

Если в договоре указано, что деньги уплачиваются в качестве аванса, то при расторжении договора независимо от того, по чьей инициативе происходит расторжение, эта сумма должна быть возвращена. И наконец, последнее важное замечание. Отдавая любые денежные средства, не забудьте взять расписку об их получении с указанием договорного обязательства (пункта договора), во исполнение которого осуществляется платеж, кассовый чек.

Порядок расторжения договора

Этот раздел обязательно должен присутствовать в договоре. Действительно, бывают случаи, когда у клиента изменились обстоятельства и он вынужден отказаться от совершения сделки. С другой стороны, риэлторская фирма от этого страдать не должна, ведь до момента расторжения она уже провела определенную работу и затратила средства, которые необходимо компенсировать. Поэтому для того, чтобы исключить возможные споры между агентством и клиентом, в договоре следует предусмотреть не только основания для расторжения договора, но и ответственность сторон за это. В соответствии со ст.32 Закона о защите прав потребителей, пот ребитель вправе отказаться от исполнения договора об оказании услуг в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору.

Ответственность сторон

При формулировании условий этого раздела все агентства, как правило, стремятся ущемить интересы клиентов. Обычно за нарушение ими обязательств договор предусматривает штрафные санкции, в то время как агентству за нарушения ничто не грозит. То есть договор составлен исключительно в пользу агентства, нежелающего брать на себя обязательства. Например, там не сказано, что фирма берет на себя обязанность ознакомить арендатора с собственником квартиры, провести необходимые переговоры, разработать и согласовать с заказчиком проект договора найма и еще много важных пунктов. Естественно, никакой ответственности за достоверность информации агентство на себя не берет.

Безусловно, такая позиция неприемлема для клиента. В данном случае можно порекомендовать проявить большую настойчивость при переговорах с риэлторами и добиться включения в этот раздел условий о равной ответственности сторон.

Теперь непосредственно о самой ответственности. При нарушении договора пострадавшая сторона вправе требовать от нарушителя, во-первых, возмещения убытков и, во-вторых, уплаты неустойки. Убытки подлежат возмещению в любом случае, независимо от того, предусматривалось это договором или нет. Однако сначала необходимо доказать, что они возникли именно из-за нарушения договора, а не по другим причинам, и документально обосновать их размер. Как правило, убытки агентств недвижимости связаны с затратами по поиску покупателей или продавцов квартир, организацией и проведением рекламной кампании, получением каких-либо справок и т. д.

Неустойка (штраф, пеня) может быть взыскана с нарушителя, только если это прямо предусмотрено условиями договора. При этом доказывать придется только факт их нарушения. Размер неустойки должен быть предметом обсуждения между сторонами, прежде чем попасть в договор.

Документирование результатов исполнения договора

Независимо от того, предусмотрено это договором или нет, исполнение каждого содержащегося в договоре обязательства следует фиксировать в виде отдельного документа, подписываемого всеми сторонами. Такими документами могут быть расписки в получении определенной денежной суммы или о приеме документов, акты приемки-передачи квартиры и оказанных агентством услуг и т. д. Именно эти документы будут являться доказательством надлежащего или ненадлежащего исполнения договора, а следовательно, и основанием для привлечения к ответственности, если возникнет такая необходимость.

Как убедить риэлтора изменить договор

В силу сложившейся практики представители агентств не всегда соглашаются внести по просьбе клиента изменения в договор. В этом отчасти виноваты сами клиенты, которые не всегда требуют корректировки условий даже при очевидном ущемлении своих интересов.

Однако ситуация постепенно меняется. Агентств недвижимости становится все больше, и поэтому в борьбе за клиента они вынуждены идти на уступки. Таким образом, убедить риэлторов скорректировать условия договора становится все проще. При этом важно, во-первых, соблюдать правило разумности (т. е. не требовать заведомо неприемлемых для агентства условий) и, во-вторых, найти убедительную аргументацию своих требований.

Если у вас появились малейшие сомнения в отношении правильности предлагаемых агентством действий, проконсультируйтесь с независимым юристом. Сделать это нужно до подписания договора и передачи любых денежных сумм и документов.

Основной ответ риэлторов на все возражения клиентов звучит примерно так: "Все так работают, и обычно клиенты с этим соглашаются". Необходимо настойчивее отстаивать свои интересы, не соглашаться с невыгодными или сомнительными предложениями.

Что делать, если вы все же столкнулись с мошенничеством? Необходимо обратиться в агентство с заявлением о расторжении договора об оказании услуг. Такое право гражданина – на отказ от услуг – подтверждает статья 28 Закона о защите прав потребителей. В этом случае клиент возмещает затраты агентства на рекламу и т.д. (если траты действительно были), а остальную сумму агентство обязано вернуть клиенту. Если после претензии клиента агентство отказывается возвращать деньги в добровольном порядке, он вправе обратиться за помощью в контролирующие органы либо в суд. В соответствии с пунктом 2 статьи 17 закона «О защите прав потребителей» обманутый клиент может предъявить иск по своему месту жительства или по месту пребывания, либо по месту нахождения ответчика, либо по месту заключения или исполнения договора. При этом потребители освобождаются от государственной пошлины (п.3 ст.17). В соответствии со статьей 15 закона потребитель вправе требовать компенсации морального вреда, размер которой определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Согласно закону нерадивые риэлторы привлекаются к административной ответственности. Для чего потребителю необходимо обратиться с жалобой в Управление Роспотребнадзора по Чувашской Республике с приложением соответствующих документов.