О договоре долевого участия

В своей практической деятельности, связанной со строительством тех или иных объектов недвижимости, хозяйствующие субъекты при разработке соответствующих схем привлечения денежных средств граждан используют различные договоры, наиболее распространенными из которых являются так называемые договоры о долевом участии в строительстве, договоры долевого финансирования (инвестирования), договоры о совместной деятельности (простого товарищества) и т.д. Однако несмотря на многовариантность названий договоров (зачастую связанную с сознательной подменой понятий) и наименований сторон (дольщики, инвесторы и т.д.), по своей сути и содержанию они во – многом идентичны. Данное обстоятельство, подтвержденное неоднократным предметным анализом указанных договоров, позволяет выработать вполне определенные критерии их оценки, что особенно актуально для потребителей при обеспечении их судебной защиты (посредством подготовки и направления в суд соответствующего заключения по делу).

Исходя из того, что ни Гражданский кодекс Российской Федерации (далее – ГК РФ), ни какой – либо специальный закон или подзаконный акт «договор долевого участия» (наиболее распространенный тип договора, практикуемый в рассматриваемой сфере правоотношений) как таковой до последнего времени вообще не выделяют, при определении норм законодательства, подлежащих применению при его оценке, следует исходить из нижеследующего.

Граждане (физические лица) и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договоров и в определении любых, не противоречащих законодательству, условий договора, что в целом отражает принципы и стандарты, используемые в международной практике. Однако несмотря на то, что согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора и могут заключать договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами, а понуждение к заключению договора не допускается, любой договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, как того требует ст. 422 ГК РФ.

Существо каждого договора определяется его содержанием, а не названием. Ст. 431 ГК РФ предусматривает, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений и в случае неясности буквальное значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. При невозможности определить содержание договора изложенным способом данная статья предписывает выяснить действительную волю сторон, имея в виду цель соглашения. При этом предлагается «принять во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон». И хотя закон говорит лишь о принципах толкования условий договора судом, нет никаких правовых препятствий к тому, чтобы и договаривающиеся стороны при необходимости воспользовались подобным приемом.

Как правило, условиями большинства «договоров долевого участия» в строительстве жилья  предусмотрено, что гражданин принимает в нем участие посредством вложения определенной денежной суммы в строительство конкретного объекта недвижимости, а хозяйствующий субъект осуществляет соответствующее строительство на привлеченные денежные средства и принимает на себя обязательство по окончании строительства предоставить гражданину жилую площадь в виде квартиры, которая затем в соответствии с действующим законодательством и на основании указанного договора оформляется в собственность гражданина.

Определяя таким образом вышеназванные условия в качестве базовых в оценке правовой природы рассматриваемого типа договора и соотнося их с нормами потребительского законодательства можно сделать вывод о том, что так называемый «договор долевого участия» (в том числе и тот, который был заключен между Вами и ОАО «Первая Ипотечная Компания» 22.04.2004) не должен квалифицироваться как инвестиционный.         Во – первых, в соответствии со ст.1 Закона РСФСР от 26.06.1991 № 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» и ст.1 Федерального Закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» инвестициями являются такие денежные средства, которые вкладываются в объекты предпринимательской и других видов деятельности в целях получения прибыли (дохода) и достижения положительного социального эффекта, тогда как для граждан – «инвесторов» целью заключения рассматриваемого договора является очевидное желание получить (приобрести) жилое помещение – квартиру, предназначенную для удовлетворения личных (семейных) нужд, которая к тому же в данном случае не является для них объектом предпринимательской деятельности (исходя из определения таковой, данного в ст.2 ГК РФ).

Во – вторых, инвестиционная деятельность предполагает помимо финансовых вложений еще и осуществление практических действий со стороны инвестора по реализации соответствующих инвестиций (ст. 6 «Права инвесторов» ФЗ от 25.02.1999 № 39-ФЗ), в то время как лицо, вносящее денежные средства по «договору долевого участия», в подавляющем числе случаев не только никак не участвует в последующем в реализации программы строительства, но и не имеет возможности осуществлять какой - либо действенный контроль за их целевым и своевременным использованием.

Помимо этого, договор, предполагающий все то же «долевое участие» в строительстве, не может и не должен определяться в качестве договора о совместной деятельности (договора простого товарищества), так как:

1)   в контексте п. 1 ст. 1041 ГК РФ стороны договора простого товарищества объединяют свои средства в целях осуществления деятельности, направленной на извлечение прибыли, либо на достижение иных не противоречащих закону целей, тогда как в «договоре долевого участия» единство цели деятельности и объединения денежных средств участников обязательства не прослеживается вовсе, поскольку одна сторона осуществляет предпринимательскую деятельность, а другая действует для удовлетворения личных (бытовых, семейных) нужд;

2) в соответствии со ст. 1044 ГК РФ деятельность простого товарищества основывается на ведении общих дел «товарищей», при этом решения принимаются согласованно, если иное не предусмотрено договором. При «долевом» же строительстве никакая совместная деятельность «товарищей» не осуществляется ими по определению, так как отдельные «дольщики» с правовой точки зрения никак не связаны между собой какими бы то ни было взаимными обязательствами, а исполнитель соответствующих строительных работ осуществляет свою деятельность по отношению к ним абсолютно автономно;

3) ст. 1050 ГК РФ содержит исчерпывающий перечень оснований прекращения договора простого товарищества и устанавливает солидарную ответственность для «товарищей» по неисполненным обязательствам в отношении третьих лиц с момента прекращения договора, тогда как гражданин – дольщик исходя из содержательной стороны рассматриваемого договора не обязан нести никакой ответственности перед третьими лицами по обязательствам, возникшим между ними и исполнителем в ходе строительства соответствующей квартиры в период действия договора.

Все вышеизложенное позволяет говорить о том, что договоры, заключаемые между гражданами с одной стороны и строительной организацией с другой, предметом которого является строительство конкретных объектов недвижимости, по своему (в подавляющем большинстве случаев) является гражданско-правовыми договорами строительного подряда, по которым подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика в лице гражданина определенный объект недвижимости, а заказчик обязуется принять результат работы, оплатив обусловленную договором цену.